INFORMES PERICIALES
DESPERFECTOS DE VIVIENDAS
VICIOS OCULTOS EN LA ENTREGA DE VIVIENDAS
ASESORAMIENTO ADQUIRIENTES DE VIVIENDAS
Muchas son las dudas que nos invaden a la hora de adquirir una vivienda. En otras ocasiones nos hemos referido en nuestro blog Novaurbania 2.0 a la compra de una vivienda, la realización o de una obra nueva como autopromotor, la rehabilitación de edificios etc… Pero una vez que hemos adquirido la vivienda y somos ya sus propietarios legales ¿cuáles son nuestros derechos y obligaciones?, ¿qué hacer si mi vivienda me la entregan con desperfectos?, ¿cuáles son los plazos de reclamación y los de garantía de los que dispongo?, ¿quiénes son los responsables del estado en el que se me entrega mi vivienda?, ¿cómo puedo asesorarme para realizar una reclamación?. Éstas y otras muchas preguntas tienen respuesta en la amplia legislación que existe al respecto. Queremos recordar que están amparadas por la Ley aquellas cuestiones cotidianas que realizamos a la hora de adquirir una vivienda, al ser ésta, sin duda, una de las mayores inversiones que realiza una familia con gran ilusión en su vida.
ASESORAMIENTO PROFESIONALIZADO, EL INFORME PERICIAL.
Desde Novaurbania recomendamos el asesoramiento profesionalizado, pues en el caso de que una reclamación derive en una reclamación judicial será necesario tener una rotunda defensa ante un tribunal, que será avalada por un perito profesional el cuál realizará el informe pericial que defenderá la prueba en el proceso. Para ello deberá contar con una metodología clara y bien definida, una formación jurídica suficiente, ser conocedor tanto de la dinámica judicial como procesal, la normativa aplicable en cada caso, la jurisprudencia existente y asegurar una rotunda defensa ante un tribunal y sin ningún tipo de corporativismo ante los profesionales intervinientes como agentes de la edificación.
LOS PLAZOS DE RECLAMACIÓN DE LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Una vez que se ha expuesto a los asesores el problema que se ha ocasionado con la vivienda hemos de tener en cuenta los plazos y garantías que prevee la Ley para realizar una reclamación. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que entró en vigor el 6 de mayo de 2006, regula las obligaciones y responsabilidades de las personas físicas o jurídicas que intervienen en la edificación de un inmueble para así proteger los intereses de los compradores de una vivienda. Se establece en dicha Ley ,en su artículo 17, tres plazos de garantía en función del daño ocasionado. El cómputo del plazo de garantía comenzará desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas. Este es un plazo de caducidad (no de prescripción) que no admite interrupción ni suspensión. Así pues se establece:
1 año Defectos de terminación : Aquellos desperfectos que afectan a los elementos de terminación y acabados de las obras ( alicatados picados, desentone de baldosas, baldosas rotas o desportilladas, falta de mecanismos, falta de pulido o abrillantado, falta de pintura, cierres de carpinterías, bultos en las paredes, desconchones, desplomes de puertas, suciedad de obra, arañazos de carpinterías o vidrios, etc…)
3 años Defectos o vicios que afecten a la habitabilidad: Son aquellos defectos o vicios constructivos y de las instalaciones que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley, tales como los relativos a la higiene, salud, ruido, protección del medio ambiente, estanqueidad, ahorro de energía, aislamiento térmico y aspectos funcionales ; (humedades, transmisión sonora, cierres de ventanas, exceso de diferencias térmicas, humedades de condensación, atascos de colectores y desagües no provocados, desperfectos de instalaciones eléctricas no manipuladas, fugas de agua, rotura de cisternas y otros mecanismos, desperfectos en climatización, defectos de captación de señal de televisión y telefonía, charcos, etc…).
10 años Defectos de afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio: Durante los diez primeros años la garantía afecta a vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Son éstos los daños más difíciles de determinar, pues en la mayoría de los casos se requieren ensayos de laboratorio o geotécnicos para determinar el alcance de los daños. No debemos obviar que no todas las fisuras son indicios de daños estructurales, la mayoría de ellas son provocadas por dilataciones térmicas, comportamientos desiguales entre materiales diferentes, retracciones, inestabilidad mecánica distintas de movimientos estructurales etc… Sólo un técnico especialista o perito puede detectar y determinar la naturaleza de las fisuras o grietas.
La LOE en su artículo 18 dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por defectos o vicios de la edificación prescriben a los dos años desde que se produzca el daño, por lo que evidentemente el daño tiene que producirse en el periodo de garantía y posteriormente el perjudicado dispone del plazo anteriormente citado para interponer reclamación. No obstante, es aconsejable informar al promotor y constructor de forma inmediata y por escrito (a ser posible mediante Buro-fax) de los defectos detectados.
AGENTES RESPONSABLES DE LA EDIFICACIÓN – LOS SEGUROS.
Debemos conocer que en el caso de quejas por deficiencias, todos los agentes que participan en la construcción de la vivienda o edificio tenemos obligaciones frente a los propietarios y terceros adquirientes de inmuebles o parte de los mismos. Los principales agentes de la edificación que enumera la LOE son: el Promotor, el Proyectista (arquitecto), el Constructor, el Director de Obra y Director de Ejecución (arquitecto y arquitecto técnico), las entidades y los laboratorios de control de calidad, los suministradores de productos e incluso los propietarios y los usuarios, que deberán conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento establecido en la documentación técnica (Libro del Edificio) que estará obligado a recibir.
Como garantía del pago de la indemnización que corresponda en cada caso, el promotor tiene que contratar un seguro de daños materiales o de caución de diez años y otro de tres.
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