Una de las tareas más importantes de la Dirección Facultativa en una obra es el Control Económico de la obra. A menudo convivimos con importantes desvíos en el presupuesto y los plazos, con cambios importantes en las calidades o con alguna incidencia que puede poner en riesgo el devenir de una obra desde el punto de vista presupuestario. No existen trucos ni claves para que esto no pase. Es más, hasta cierto punto es inevitable en la mayoría de las obras, dados los modelos tradicionales de contratación. Pero esto no quiere decir que no pueda controlarse o incluso eliminarse. Existen modelos de contratación de ejecución de obras muy interesantes, y mecanismos de control para los modelos de contratación tradicional.
El mercado de los recursos de una obra
Los recursos básicos y fundamentales en una obra son Tiempo-Materiales-Personal. Cada uno de ellos está relacionado con los otros dos de una forma particular. Incluso se relacionan consigo mismo de una forma diferente dependiendo de multitud de factores. Todos ellos tienen una importancia fundamental en el proceso constructivo, y controlar cada uno en base a la organización de una Programación de Obra puede cumplir con ese objetivo que pretendemos. Ahora bien, el boom inmobiliario no sólo trajo un alza en el precio de las viviendas, sino que al calor de dicho crecimiento en los valores de venta, toda la cadena económica dependiente del sector experimentó alzas más o menos considerables en los precios de ventas de sus respectivas mercancías, desde un saco de cemento o un inodoro, hasta la ejecución de una obra completa, pasando por todos los estadios intermedios que tiene la construcción. De tal manera que el Coste de Construir se incrementó notablemente. Es usual escuchar en el mundo de la construcción que hace cuatro o cinco años se podía construir una vivienda unifamiliar a 600 €/m2, cosa que hoy es inimaginable. Esto es un proceso endógeno al sistema económico. Es el funcionamiento de los mercados, y en este aspecto, como Dirección Facultativa, poco se puede hacer aparte de buscar productos y materiales con mejores relaciones Calidad/Precio. En una perspectiva más amplia, el resto de recursos también quedan, al menos en su aspecto más directo, fuera del alcance de la Dirección de Obras. La existencia de un mercado laboral que favorezca o dificulte las contrataciones, el nivel de los sueldos en oficios determinados, o simplemente los ritmos de producción de las empresas suministradoras, influirán en estos aspectos. Aquí el papel fundamental lo juega la Jefatura de Obras. Y es aquí en donde aparece una plataforma de trabajo que nos permita poder llevar a cabo un control económico de la obra, además de poder controlar la obra económicamente desde el punto de vista de los plazos.
La relación Constructor-Dirección Facultativa
En un artículo anterior en donde se habla del trabajo de dirección de obra se desarrolla la idea de la coordinación entre agentes para convertir el trabajo de Dirección de Obras en una sola tarea. Igualmente, la coordinación del trabajo y la fluidez de la información entre los agentes Dirección Facultativa y Jefatura de Obras debe ser la piedra angular sobre la que se vertebre una única tarea: la construcción. Cierto que cada agente representa unos intereses, y que en ocasiones estos intereses pueden encontrar puntos de fricción. Pero el objetivo final es terminar la obra en las mejores condiciones, con las mejores garantías. Y esto requiere de un procedimiento en donde tanto la comunicación como los objetivos fluyan de forma armónica. En este sentido, la Dirección Facultativa debe contar desde el inicio del proceso de selección con un papel asesor importante. En definitiva, es este agente el que conoce los problemas técnicos que se encontrará durante el desarrollo de la obra, y por tanto, quien más capacitado está para intervenir en el proceso de selección del constructor. Por supuesto, la decisión final es siempre del promotor. Pero debe haber un cambio en el comportamiento del Promotor en general: los agentes que velan por sus intereses son la Dirección Facultativa. Con este papel asignado, con su importancia y sus responsabilidades, la elaboración del Presupuesto de Ejecución por Contrata adquiere una nueva dimensión, pues se abre más el campo a la posibilidad de revisar las mediciones, proponer cambios en las unidades de obra con objeto de ahorrar costes, o incluso con objeto de aumentar calidades y durabilidad con el mismo coste, o se puede intervenir de manera razonable en los plazos de ejecución. Por último, con esa importancia de que se dota a la D.F., esta podrá exigir antes del comienzo de la obra un Planning razonado, que será revisado y sometido a aceptación del promotor, así como negociado por la D.F. Podrá además establecerse metodologías de trabajo, de coordinación de seguridad y mecanismos de control de dicho planning. Es muy importante hacer una última reseña. El mercado actual ha puesto en liza a muchas empresas constructoras. Algunas son más solventes que otras. Incluso existen empresas constructoras con muy poca solvencia técnica y económica.
El Presupuesto de Ejecución de Obra
Una herramienta de control de este aspecto es ponerse en manos de la D.F. para elaborar un Presupuesto Comparativo. En esta fase de análisis de costes de la obra se pueden obtener muchas y buenas conclusiones. Por ejemplo, hay constructores que revisan las mediciones que ha recibido para presupuestar. Los hay que hacen aportaciones concretas en cuanto a materiales, sistemas constructivos, sistemas alternativos en instalaciones, etc. También es importante que nos indiquen los precios de suministros en partidas como revestimientos, sanitarios, climatización, etc. El resultado de esta fase debe plasmarse en un buen contrato de ejecución de obras: un Contrato de Ejecución de Obras por Contrata. Que es el más tradicional y extendido, aunque no el único. Hay otras opciones tradicionales, como Ejecución por Administración; Ejecución a Tanto Global o Precio Cerrado; Ejecución a Tanto Alzado o por módulo. Desde estas líneas entendemos que, aunque cada caso debe ser tratado de forma particular, los únicos contratos que permiten un control más exhaustivo sobre el precio final de ejecución de la obra son el Contrato de Ejecución de Obras por Contrata, que valora las unidades de obra, o el Contrato de Ejecución de Obras a Tanto Global o Precio Cerrado, que consiste en fijar un precio definitivo tras haber analizado concienzudamente el proyecto y las mediciones, habiendo corregido los aspectos a que hubiere lugar.
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